El Tribunal Supremo, en su sentencia n.º 127/2026, de 19 de enero, ha vuelto a pronunciarse sobre el ejercicio del derecho de retracto arrendaticio y, en particular, sobre el momento inicial para el cómputo del plazo legal.
La resolución fija un criterio claro: el plazo de treinta días para que el arrendatario ejerza el retracto comienza a computarse desde la comunicación fehaciente de la transmisión, y no desde un conocimiento informal o indirecto de la venta. La Sala subraya que “la mera manifestación verbal relativa a la titularidad del inmueble no puede equipararse al conocimiento pleno, cabal y exacto de las condiciones esenciales de la transmisión”.
El fallo añade además un matiz relevante en la práctica forense: la información registral no sustituye la obligación legal de notificación al arrendatario. En palabras del propio tribunal, “la publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva”.
El derecho de retracto en materia de arrendamientos urbanos se regula en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en conexión con los artículos 1.521 y siguientes del Código Civil.
Se trata de un derecho de adquisición preferente que permite al arrendatario subrogarse en la posición del comprador, dejando sin efecto la venta realizada a un tercero y adquiriendo el inmueble por el mismo precio y condiciones pactadas. El plazo para su ejercicio es de treinta días desde la notificación de la transmisión.
La cuestión controvertida en el caso resuelto por el Supremo radicaba precisamente en determinar si el conocimiento derivado de manifestaciones verbales o de la inscripción registral podía activar el cómputo del plazo.
La Sala rechaza una interpretación flexible del dies a quo basada en el conocimiento presunto. El inicio del plazo exige una notificación que permita al arrendatario conocer de manera exacta las condiciones esenciales de la transmisión: precio, identidad del adquirente y demás extremos relevantes.
No basta, por tanto, con que el inquilino tenga noticias de la venta o pueda acceder a la información registral. La carga de comunicar de forma fehaciente la transmisión corresponde al propietario transmitente.
La sentencia refuerza la seguridad jurídica del arrendatario y delimita las estrategias procesales en litigios sobre retracto. Para los propietarios, confirma que el cumplimiento formal del deber de notificación resulta determinante para evitar la prolongación del plazo de ejercicio.
Para los profesionales del Derecho inmobiliario, la resolución consolida una línea interpretativa exigente en cuanto al cómputo del plazo y descarta que la inscripción registral pueda operar como mecanismo sustitutivo de la notificación legalmente prevista.
En definitiva, el Tribunal Supremo recuerda que el derecho de retracto no puede verse debilitado por presunciones de conocimiento. El plazo comienza cuando la ley lo establece: desde la notificación fehaciente de la venta.
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