La Sala Primera del Tribunal Supremo, en su sentencia n.º 622/2024, de 8 de mayo de 2024, ha aclarado los límites del derecho de un arrendatario a suspender el pago de la renta cuando el local presenta deficiencias. El Alto Tribunal concluye que la existencia de goteras, humedades o incluso una resolución administrativa que suspenda parcialmente la actividad no justifican, por sí solas, dejar de pagar el alquiler.
La resolución revoca las sentencias dictadas en primera instancia y en apelación y recuerda que la denominada exceptio non adimpleti contractus, que permite suspender el cumplimiento de una obligación cuando la otra parte incumple gravemente la suya, solo puede aplicarse cuando el incumplimiento afecta a una obligación esencial del contrato y queda suficientemente acreditado.
El litigio enfrentaba a la propietaria de varios locales comerciales con la empresa arrendataria, dedicada a la prestación de servicios sanitarios.
La arrendadora solicitó la resolución del contrato por el impago de más de 261.000 euros entre rentas y otras cantidades pactadas. Por su parte, la empresa justificó el impago alegando que el inmueble presentaba importantes deficiencias, entre ellas filtraciones, goteras y desprendimientos del techo.
Además, una inspección sanitaria había acordado la suspensión parcial de determinadas zonas del centro al no reunir las condiciones higiénicas exigibles.
El Tribunal Supremo recuerda que la obligación principal del arrendatario sigue siendo el pago de la renta y que únicamente un incumplimiento especialmente grave del arrendador puede justificar su suspensión.
En este caso, la Sala considera que las deficiencias existentes no alcanzaban ese nivel de gravedad.
Aunque las inspecciones administrativas acreditaban la existencia de filtraciones y otros problemas, no existía una prueba pericial que determinara con precisión el alcance real de los daños, su origen, el coste de las reparaciones o el tiempo necesario para solucionarlos.
Además, la actividad empresarial únicamente quedó afectada de forma parcial, manteniéndose operativo el resto del negocio.
Otro de los aspectos destacados de la sentencia es la validez de la cláusula contractual por la que la empresa arrendataria asumía las obligaciones de reparación, conservación y mantenimiento del inmueble.
El Tribunal recuerda que, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, las partes disfrutan de un amplio margen para distribuir contractualmente sus obligaciones, conforme al principio de autonomía de la voluntad reconocido en el Código Civil y en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por ello, quien acepta asumir contractualmente determinadas reparaciones difícilmente podrá invocar posteriormente esos mismos desperfectos como motivo para dejar de pagar la renta.
La empresa también intentó ampararse en la moratoria prevista en el Real Decreto-ley 15/2020, aprobado con motivo de la crisis sanitaria.
Sin embargo, el Supremo recuerda que dicha medida únicamente afectaba a determinadas rentas futuras y no podía eliminar incumplimientos anteriores que ya constituían causa suficiente para resolver el contrato.
Cuando la normativa entró en vigor, el arrendatario ya acumulaba una importante deuda, por lo que la moratoria no podía revertir una situación de incumplimiento ya consolidada.
La sentencia refuerza un criterio de especial relevancia para propietarios, empresas y profesionales del derecho inmobiliario: el impago de la renta solo puede justificarse en supuestos excepcionales y debidamente acreditados.
La existencia de desperfectos en el inmueble o incluso una limitación parcial de la actividad no permiten, por sí solos, suspender el cumplimiento de la principal obligación del arrendatario.
Para abogados especializados en arrendamientos urbanos, el fallo consolida la doctrina sobre los límites de la exceptio non adimpleti contractus y pone de relieve la importancia de las cláusulas contractuales en los arrendamientos de uso distinto de vivienda, donde la autonomía de la voluntad adquiere un papel determinante.
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