Una vivienda alquilada se devuelve con daños graves y el propietario reclama judicialmente una indemnización. La pregunta fiscal llega después: ¿cómo tributa esa compensación y qué ocurre con las reparaciones necesarias para recuperar el inmueble?
La Consulta Vinculante V1350-26, de 3 de junio de 2026, resuelve el caso de una copropietaria cuya vivienda estuvo arrendada entre 2017 y 2023 y fue entregada con desperfectos en tejado, puertas, ventanas, paredes, baños, mobiliario, cerramientos y jardín. La DGT sitúa la respuesta en el IRPF y marca varias pautas relevantes para asesorías fiscales.
La DGT parte de una premisa: el arrendamiento no constituye actividad económica. Bajo ese criterio, la indemnización por los daños causados por los inquilinos tiene la consideración de rendimiento del capital inmobiliario.
Si el derecho a cobrar o la cuantía dependen de una resolución judicial, el importe deberá declararse en el período impositivo en que esa resolución sea firme.
Además, al tratarse de una indemnización percibida del arrendatario por daños o desperfectos en el inmueble, puede aplicarse la reducción del 30% prevista para rendimientos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, siempre que se impute en un único ejercicio.
La consulta también distingue entre reparación y mejora, una frontera que suele levantar ampollas en la práctica.
Los gastos destinados a conservar el inmueble o devolverlo a su uso normal pueden ser deducibles para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario. En cambio, si las obras aumentan la habitabilidad, la capacidad o la vida útil del inmueble, tendrán la consideración de mejora y formarán parte del valor de adquisición.
La diferencia no es menor: una reparación puede deducirse con los límites legales; una mejora no funciona como gasto corriente.
Cuando las obras se realizan con la vivienda vacía, la deducción exige acreditar que están vinculadas a un futuro arrendamiento.
No basta con reparar el inmueble. Debe poder probarse que las actuaciones buscan recuperar la vivienda para volver a obtener rendimientos del capital inmobiliario, y no para uso personal del propietario.
Además, los gastos de reparación y conservación no pueden superar los rendimientos íntegros obtenidos por ese inmueble en el ejercicio. El exceso podrá deducirse en los cuatro años siguientes, dentro de los límites aplicables.
La consulta deja una guía clara para estos expedientes: fijar bien el ejercicio de imputación de la indemnización, valorar si procede la reducción del 30%, clasificar correctamente las obras y conservar pruebas del destino posterior del inmueble.
Facturas, informes de daños, resolución judicial, fotografías, contratos, anuncios de alquiler o encargos a inmobiliarias pueden ser piezas decisivas.
En estos casos, la fiscalidad no se resuelve solo mirando el ingreso recibido. También cuenta qué se repara, cómo se prueba y cuál será el destino real de la vivienda.
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